Bức tranh u ám trên thị trường BĐS Tp.HCM
Từ thị trường nhà ở, văn phòng ngay cả đến trung tâm thương mại được xem là mảng sáng của thị trường bất động sản trước đó thì đến nay đều sụt giảm cả về giá và giao dịch.
Hầu hết các công ty nghiên cứu, tư vấn về bất động sản nước ngoài đều đã công bố các báo cáo thị trường quý 3/2011 của mình. Xét trên bình diện chung, thị trường bất động sản Tp.HCM qua lăng kinh các công ty này đi xuống một cách toàn diện. Không có mảng thị trường nào trong số các mảng chính của thị trường như nhà ở, văn phòng, mặt bằng bán lẻ đều sụt giảm, và tiếp tục có xu hướng đi xuống trong quý tiếp theo.
Giá thuê văn phòng
Khó khăn vẫn đeo đẳng nhà ở và văn phòng
Đã qua nhiều quý, thị trường nhà ở và văn phòng tại Tp.HCM luôn được phản ánh bằng câu quen thuộc “giảm giá”, nhưng mức độ giảm giá không lớn. Các công ty tư vấn bất động sản đều cho rằng nguyên nhân thiếu tín dụng, lãi suất cho vay cao, lạm phát cao là những yếu tố ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường trong thời gian qua, dẫn đến tính thanh khoản của thị trường rất thấp. Các chủ đầu tư không bán được hàng để huy động vốn.
Theo đánh giá của Knight Frank số lượng giao dịch căn hộ trên thị trường để bán vẫn là đặc điểm chính của qusy 3 năm 2011, và đều là những tháng đầy khó khăn. Trên thị trường thứ cấp vẫn duy trì mức giá giảm, càng làm tăng áp lực lên các chủ đầu tư trên thị trường sơ cấp. Các giao dịch trên thị trường thứ cấp đã giảm trung bình khoảng 5% so với quý trước tại tất cả các quận. Giá giảm nhiều nhất ở phân khúc trung và cao cấp nơi mà nguồn cung dồi dào được thấy rõ nhất.
Giá bán căn hộ tại Tp.HCM (Nguồn: CBRE)
Sự áp lực lên thị trường sơ cấp đang thể hiện rất rõ, các chủ đầu tư ngày càng khó khăn hơn khi thị trường không có thanh khoản. Điều này dẫn tới rất nhiều chính sách khuyến mại, chiết khấu, ưu đãi, tặng qua được đưa ra trên thị trường mà nó đã trở nên quen thuộc với khách hàng Tp.HCM trong hai năm vừa qua.
Theo CBRE, các chủ đầu tư đang cố gằng không thay đổi giá bán, nhưng để thu hút khách hàng họ đưa ra mức chiết khấu trên giá đến 20%, nhưng phải kèm theo điều kiện người mua phải thanh toán một lần. Qua đó, chứng tỏ các chủ đầu tư đang thực sự rất khó khăn về vốn. So với cùng kỳ năm ngoái, giá căn hộ chào bán mới (sơ cấp) giảm 13,6%, còn trên thị trường thứ cấp mức giảm thấp hơn khoảng 4,3%.
Công ty DTZ cũng vừa công bố báo cáo nghiên cứu của mình về thị trường bất động sản Tp.HCM. DTZ cho rằng giá thuê tiếp tục giảm ở tất cả các hạng văn phòng. Giá thuê văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm Tp.HCM giảm khoảng 0,9% so với quý trước, đạt khoảng 33 USD/m2/tháng, hạng B có mức giá thuê giảm cao nhất 2,6% và hạng C là 0,7%.
Với tình hình này, nhiều chủ đầu tư chào thuê rất thấp cộng với nhiều ưu đãi khác như kéo dài thời gian trang trí nội thấp bởi trong thời gian này khách thuê hoàn toàn được miễn phí, giảm giá thuê, miễn phí bãi đậu xe,…để hút khách
Ông David Brunt, Trưởng phòng cấp cao bộ phận cho thuê DTZ cho biết, trong những tháng cuối năm 2011 thị trường tiếp tục chứng kiến sự cạnh tranh khốc liệt. Giá thuê văn phòng tiếp tục giảm ở tất cả các hạng từ nay đến hết năm 2011 và cả năm 2012 do nguồn cung tiềm năng còn rất lớn.
Mặt bằng bán lẻ bắt đầu xu hướng lao dốc
Mức tăng trưởng thật của doanh thu bán lẻ và dịch vụ toàn Tp.HCM trong tám tháng đầu năm 2011 thấp hơn khá nhiều so với mức tăng trưởng thật cùng kỳ năm trước; cho thấy lạm phát cao vẫn ảnh hưởng không tốt đến sức mua của người tiêu dùng. Điều này có thể dẫn đến sự sụt giảm nhu cầu về mặt bằng bán lẻ.
Doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tại TP. HCM ước đạt 331.887 tỷ đồng trong tám tháng đầu năm 2011, tăng trưởng 23,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Từ Tháng 1 đến Tháng 9/2011, chỉ số CPI đã tăng khoảng 16,63%. So với cùng kỳ năm ngoái chỉ số này đã tăng mạnh khoảng 22,42%.
So với quý trước, giá thuê giảm nhẹ do sức mua giảm và một số hợp đồng thuê được ký lại với giá thấp hơn
Theo công ty DTZ, mặt bằng bán lẻ tại các khu thương mại có dấu hiệu giảm cả về giá thuê và công suất thuê do chỉ số niềm tin tiêu dùng đang giảm ở Việt Nam
Theo số liệu của Tổng cục thống kê (GSO), tổng doanh thu bán lẻ hàng tiêu dùng trong 9 tháng đầu năm 2011 tăng 22,8% so với cùng kỳ năm 2010. Tuy nhiên, nếu tính loại trừ bỏ yếu tố CPI thì mức tăng trưởng thực chỉ khoảng gần 4%.
Cùng với đó, theo Savills chỉ số niềm tin tiêu dùng của Việt Nam đã giảm mạnh trong nửa đầu năm nay, ở mức 77,1 điểm theo khảo sát của tổ chức MasterCard Worldwide công bố ngày 1/8/2011.
Theo nghiên cứu của DTZ, công suất thuê tại các trung tâm thương mại tại Tp.HCM giảm khoảng 2% còn 91,4% ở khu trung tâm và 88,5% ở ngoài trung tâm. Giá thuê bắt đầu giảm nhẹ và có xu hướng đi xuống. Sự gia tăng mạnh của nguồn cung ở thời điểm hiện tại và tương lai sẽ làm giá thuê có xu hướng tiếp tục giảm trong thời gian tới.
Ông KP Singh, TGĐ của STZ cho rằng, giá thuê giảm là do các chủ đầu tư sợ mất khách thuê khi có một số dự án mới sắp hoàn thành nên đưa ra mức giảm giá.
Phạm An
Theo TTVN